Презентация, доклад по оценке недвижимости Оценка земельных участков

территории или территории государства.






Земельный участок – часть поверхности земли( в том числе почвенный слой), имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

слоя, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режимы, наличие пашни, сенокосов, пастбищ) – являются определяющими для сельскохозяйственного производства;

Потребительские свойства - определяются конкретным целевым назначением земельного участка. Так, для целей предпринимательской деятельности или строительства учитываются местоположение участка, размер, конфигурация, топография, геологическая подоснова, экологическая среда, техническая инфраструктура( в том числе транспортная доступность), способы использования примыкающих территорий.

XVI ЗК РФ

Глава XVII ЗК РФ

Глава XVIII, ст. 101 ЗК РФ

Глава XVIII, ст. 102 ЗК РФ

Глава XVIII, ст. 103 ЗК РФ

Глава ХV ЗК РФ

Целевое назначение земли - установленный законодательством порядок, условия эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

к категориям , перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
Земель, находящихся в федеральной собственности, -Правительством РФ;
Земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, земель сельскохозяйственного назначения . находящихся в муниципальной собственности, -органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Законодатель подчеркивает особый правовой статус земель сельскохозяйственного назначения и тем, что органы местного самоуправления не могут переводить земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

которых являются земельные участки;

Документы государственного земельного кадастра;

Документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные документы.

его отсутствии –ниже земной поверхности дна водоёмов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Континентальный шельф – морское дно и недра подводных районов, находящихся за пределами территориального моря России в
12-мильной зоне на всем протяжении естественного продолжения её сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка ( но не более 200 морских).

форм собственности, в том числе юридическим лицам и гражданам других государств, если законодательством Российской Федерации они наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности.
Собственники земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 6 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

и проявлений полезных ископаемых и включают в себя сведения:

об основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых;
о содержащихся в них компонентах
о горно-технических, гидрогеологических, экологических и других условиях разработки месторождения;
о выявленных проявлениях полезных ископаемых;
о лицензиях на пользование недрами;
о работах по геологическому изучению недр и др.

количестве , качестве и степени изученности запасов каждого вида полезных ископаемых по месторождениям, имеющим промышленное значение;

об их размещении и степени промышленного освоения, добыче, потерях;

об обеспеченности промышленности разведанными запасами полезных ископаемых на основе их классификации.

на возведенные предметы недвижимости;
документы из бюро технической инвентаризации.

транспортных остановок,
присутствие построек,
экологическая обстановка,
удаленность инфраструктуры.
Для территорий сельскохозяйственного предназначения важно учитывать урожайность земли (чернозем стоит в разы дороже глинозема), производственных расходов, цены реализации продукции в данном регионе, а еще весь ряд других важных нюансов.

От чего зависит стоимость земельного участка?

договора на выполнение оценки На данном этапе необходимо определиться с датами, методами проверки, составить график работ по оцениванию, а также определиться со стоимостью работы оценщика. 2 этап. Сбор и проверка сведений, важных для проведения оценки Осмотр территории и земли, которая к ней прилегает. Анализ месторасположения, финансовая информация. Проверка юридической документации. 3 этап. Анализ возможных способов использования земли Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом ее можно будет использовать. Здесь оценивается:
правовая обоснованность избранного варианта использования;
физическая возможность осуществления;
экономическая целесообразность;
продуктивность земли.
4 этап. Обобщение итогов оценки и определение итоговой величины цены объекта На данном этапе подводится итог, суммируются результаты проверок разными методами и выводится средняя цифра.
5 этап. Формирование отчета о проведенной оценке Стоимость зависит от размера территории, наличия или отсутствия капитального строения на участке. Самые высокие цены – у участков под коммерческую недвижимость. Также учитывается, с выездом составляется оценка или заочно по предоставленным документам.

Процедура оценивания земельного участка включает в себя несколько этапов:

оценивания, с составлением бизнес-плана. Применим для дорогих участков. Используется для продажи земли под строительство комплексов загородных объектов, туристических комплексов.
Сравнения продаж
Применяется для оценки земельных участков , как застроенных, так и незастроенных. Алгоритм метода: подбор объектов-аналогов; определение элементов сравнения; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов.
Метод выделения
Применяется для оценки застроенных земельных участков . Этот метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода.

информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости.
Метод остатка
Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениям, приносящим доход.
Метод предполагаемого использования
Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения данного метода является возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:
специфика данного объекта;
неразработанность нормативно-правовой базы;
неразвитость земельного рынка в стране.

Оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

от других объектов недвижимости;
при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли;
земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;
в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального взноса, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой, ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;
использование и охрана земли в Российской Федерации являются основами жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями

санитарно‑эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно‑правовых актов субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.

Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов использования земель всех категорий, а также создания охранных, санитарно‑защитных и запретных зон определенных объектов, например, водных источников, курортов, линий электропередач, различных оборонных объектов.