Презентация, доклад по кадастру на тему: Оценка земельного участка

в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.
Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.
При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

наследования, аренды
получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
разрешение имущественных споров
подготовка пакета документов для судебных приставов
проведение приватизации имущества
оценка инвестиционных проектов
проведение страхования
привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

или цены предложения по незастроенным участкам
интенсивности транспортного сообщения
наличия электрификации и газо- водоснабжения
удаленности от основных центров инфраструктуры
экологической обстановки в районе

осуществляется на основании:
анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
ставки арендной платы
цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
сведений об объектах социально-бытового обслуживания
сведений о состоянии окружающей среды
исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
ландшафтной и рекреационной ценности территории.

цены предложения на земельные участки
интенсивности транспортного сообщения
наличия коммуникаций на участке
удаленности от основных центров инфраструктуры
экологической обстановки в районе
фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
сенокосов
продуктивности пастбищ, многолетних насаждений
структуры посевных площадей
цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе
необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год
Кадастровый паспорт на участок
Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

арендатора
срока действия права
обременений права аренды
прав иных лиц на оцениваемый объект
целевого назначения земельного участка
Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

и качественный состав коммуникаций
возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:
наиболее вероятным
физически возможным
разумно оправданным
соответствующим требованиям действующего законодательства
финансово осуществимым

стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:
его целевое назначение и разрешенное использование
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
ожидаемые изменения на рынке земельных участков
существующее использование земельного участка

определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.
Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.

в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.
Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования. 

участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?
Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.
Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?
Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.
Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.
Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.
Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

плодородию. Она проводится в относительно количественных пок-лях, т. е. баллах. По ним устанавливается во сколько раз одна почва лучше другой. В ЗКУ бонитировка почв – сравнительная оценка качества почв, по их основным природным свойствам, которые имеют устойчивый характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, возделываемых в конкретных природно-климатических условиях. Бонитировка почв проводится по 100 бальной шкале. 

количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них: Земельный кодекс РФ;
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);

«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

«Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».